Har noen gitt deg råd om at du kan kjøpe eiendom gjennom et Thailandsk aksjeselskap for å komme rundt reglene som forbyr utlendinger å eie land? Eller kanskje du allerede eier eiendom gjennom et slikt selskap eller planlegger å kjøpe en eiendom som er eid av et selskap og du ønsker å kjøpe aksjeselskapet. Hvis du vurderer dette bør du tenke deg nøye om.
Du risikerer fengsel og klekkelig bot
Hvis du tenker at det å ha en thailandsk medeier bør gå greit, fordi du alltids kan oppnå full kontroll over selskapet på andre måter, så kommer ikke slike kreative løsninger uten risiko. Thailandske myndigheter vil se på realitetene i eierstrukturen og hvis det ser ut for dem som at du forsøker å omgå reglene kan både du og den thailandske eieren risikere en smell - inntil 3 års fengesel og 1 million baht i bot. I tillegg kan du risikere at eiendommen blir konfiskert.
Hva er ikke reellt eierskap?
Her er noen eksempler på hva myndighetene sannsynligvis vil se på som ulovlig:
Den thailandske eieren har ingen reell kontroll over selskapet og har ingen reelle økonomiske rettigheter i eiendommen
Det inngås hemmelige tilleggsavtaler hvor den thailandske aksjonæren forplikter seg til å overføre sine aksjer til utlendingen på et senere tidspunkt uten å få betalt for aksjene tilsvarende 51% av den faktiske boligverdien
Utlendingen gir lån til den thailandske aksjonæren for å kjøpe aksjer i selskapet, noe som avslører at pengene i virkeligheten ikke kommer fra den thailandske personens egne midler
Den thailandske aksjonæren får ikke utbytte og har ikke stemmerett i aksjene sine, eller opprettelse av aksjeklasser som fratar thaien kontroll over selskapet
Den eneste måten å gjøre dette lovlig på er at den thailandske medeieren er en ekte investor og har reell økonomisk interesse i selskapet.
Les også artiklene:
Få ærlige juridiske råd!
Det å eie eiendom gjennom selskap kan være komplisert og risikabelt. Noen klienter har fortalt meg at de har søkt juridisk bistand hos en thailandsk advokat, og at den thailandske advokaten faktisk er villig til å bistå klienten med å sette opp strukturer og avtaler som åpenbart er ulovlige og innebærer betydelig risiko. Det er heller ikke sikkert advokaten informerer deg godt nok om risikoen, så lenge du betaler salæret. Sørg for at advokaten du velger, forstår risikoen både for seg selv, og deg, og at han har oversikt over lovlige alternativer.
Lovlige alternativer
Det er lovlig for deg som utlending å eie bygningen, men ikke selve tomten. Så det går i noen tilfeller an å splitte opp eiendommen for å sikre at bygningen blir registrert 100% i ditt navn. Deretter må du finne en løsning for hva du skal gjøre med tomten.
Du trenger ikke gi tomten til din thailandske ektefelle for å løse problemet, for det kan by på andre utfordringer, slik vi skriver i denne artikkelen: Bør du overføre eiendommen i din ektefelles navn?
Så hva skal du gjøre med tomten? En metode kan være å ikke kjøpe tomten, men i stedet la selgeren eller en annen eier leie den til deg (leashold) for eksempel i 30 år med rett til forlengelse. Du kan inkludere en klausul i leiekontrakten som sier at du når som helst har rett til å kjøpe ut tomten og få den registrert på deg eller en du utpeker. For å få den overført i ditt navn, forutsetter det at du får thailandsk statsborgerskap.
Det finnes noen andre alternative løsninger som f.eks. å få BOI-godkjenning til å investere i eiendom for utlendinger, Thaifond eller eiendomsfond, men dette er ikke for folk flest og derfor tar jeg det ikke med i denne artikkelen.
Hvis du ikke finner løsninger som du føler deg konfortabel med, så vurder i stedet å kjøpe en leilighet i et condeminium. Hvis leilighetskomplekset har minst 51% thailandske eiere, kan de resterende 41% av leilighetene selges til utlendinger. På den måten eier du leiligheten selv.
Har du behov for juridisk bistand?
La oss hjelpe deg!
