Å kjøpe eiendom i Thailand som utlending kan være en kompleks prosess, og det å vurdere om eiendommen bør registreres i din thailandske ektefelles navn er en avgjørelse som krever nøye overveielse siden feil avgjørelse kan få betydelige økonomiske konsekvenser.
Mange føler et press for å overføre eiendom i ektefellens navn for å vise tillit. Dette kan føre til forhastede avgjørelser uten å ta hensyn til de langsiktige konsekvensene.
Men, for å forstå bakgrunnen for problemstillingen er vi nødt til å si noe om det thailandske regelverket som er hovedårsaken til at dette temaet kommer opp.
De thailandske reglene for eierskap og økonomisk deling ved ekteskap
I Thailand er eierskap til land begrenset for utlendinger. Det er ikke lov for utlendinger å eie land direkte, men de kan eie bygninger som står på leiet tomt. Når det gjelder økonomisk deling ved ekteskap, skiller thailandsk lov mellom «marital property» og «personal property»:
Marital property er alt som erverves under ekteskapet anses som felleseie og deles normalt likt ved skilsmisse.
Personal property er alt du eide før ekteskapet, samt gaver eller arv mottatt under
ekteskapet. Disse holdes utenfor felleseiet ved skilsmisse.
Hvis eiendommen registreres i din ektefelles navn, kan den betraktes som hennes* personlige eiendel dersom det dokumenteres som en gave. Dette kan føre til at du mister rettigheter til eiendommen ved en eventuell skilsmisse.
Fallgruver ved å overføre eiendom i thailandske ektefellens navn
1. Tap av juridisk kontroll
Når eiendommen er i din ektefelles navn, mister du rettslig
eierskap. Hun kan selge, pantsette eller på annen måte disponere over eiendommen
uten ditt samtykke.
2. Risiko ved skilsmisse
Selv om felleseie deles likt, kan eiendommen bli klassifisert som
personlig eiendel dersom den anses som en gave. Dette kan redusere dine
muligheter til å få del i verdien.
3. Arverettigheter
Thailandsk lov kan gi deg som ektefelle en arverett i eiendommen
hvis din thailandske ektefelle dør, men dette kan utfordres av andre arvinger. Hvis
eiendommen er i din ektefelles navn, kan den falle inn under hennes bo uten at du
har kontroll over hvordan den fordeles videre.
*Merk at selv om jeg i denne artikkelen omtaler den thailandske ektefellen som «henne» så gjelder de samme regler om det er mannen som er den thailandske ektefellen, eller for den saks skyld om ekteskapet er inngått mellom to av samme kjønn (noe som er tillatt i Thailand fra 23. januar 2025).
Hvordan sikre deg selv og dine verdier
Hvis du velger å overføre eiendommen til din ektefelle, bør du vurdere følgende tiltak for å beskytte dine interesser:
1. Juridiske avtaler:
En ektepakt eller avtale om særeie kan regulere eierskapet og sikre at investeringen din refunderes ved konflikt.
2. Leieavtale (Leasehold):
Du kan inngå en leieavtale for tomten i ditt eget navn, noe som gir deg bruksrett til eiendommen uten å måtte overføre den til ektefellen.
3. Etablering av thailandsk selskap:
Et selskap kan eie tomten og eiendommen. Du kan kontrollere dette selskapet, forutsatt at det oppfyller kravene om majoritetseierskap av thailandske statsborgere.
4. Spesifikasjon av eiendeler:
Sørg for at det klart fremgår i dokumentasjonen hva som er bygningens verdi og hva som er tomtens verdi. Dette kan bidra til å begrense tap dersom uforutsette situasjoner oppstår.
5. Klausul om overføring:
Hvis du ikke kan eie tomten direkte (som krever thailandsk
statsborgerskap), bør kontrakten gi deg rett til å utpeke en alternativ mottaker, for
eksempel en betrodd tredjepart eller et selskap, når tomten overføres.
Det å overføre eiendom i din thailandske ektefelles navn er en personlig beslutning som må vurderes nøye. Hvis du velger å gjøre det, bør du være klar over at dette i praksis er en gave som gir din ektefelle full juridisk kontroll over eiendommen.
Selv om thailandsk lov gir visse rettigheter ved skilsmisse og dødsfall, er det mange fallgruver som kan føre til at du mister kontroll eller verdier.
Alternativer som leieavtale, selskapsløsninger eller juridiske avtaler kan
bidra til å balansere både juridiske og emosjonelle hensyn.
Søk alltid juridisk bistand før du tar en avgjørelse. Med riktig rådgivning kan du beskytte både dine økonomiske interesser og ditt forhold til din ektefelle.
