Du som skal kjøpe hus i Thailand ved lån gjennom prosjektutvikler...
Å finansiere kjøp av hus eller bolig i Thailand gjennom en prosjektutvikler har blitt et attraktivt alternativ for utlendinger og fastboende.
For utlendinger er det svært vanskelig å få boliglån i Thailand med mindre de har sikkerhet i annen eiendom. Det kan også være vanskelig for bosatte i Thailand å få lån i sitt hjemland, fordi bankene vil kreve at de har bostedsadresse i sitt hjemland.
Prosjektutviklere fyller dette vakuumet ved å tilby egne finansieringsløsninger,
men disse kommer med sine egne fallgruver som må vurderes nøye før kontrakten signeres.
I denne artikkelen ser vi nærmere på de viktigste punktene du bør vurdere, og hvordan du kan beskytte deg mot unødvendig risiko.
1. Forstå eierskapet og sikring av rettigheter
De fleste prosjektutviklere i Thailand vil i utgangspunktet foreslå at de eier både bygningen og tomten inntil lånet er nedbetalt. Dette kan imidlertid utgjøre en risiko for deg som kjøper, spesielt hvis utvikleren får økonomiske problemer eller går konkurs. Du risikerer at du har betalt for eiendommen, men tredjepart tar pant i den og realiserer den for å innfri sine krav mot prosjekteier.
Du risikerer altså å miste huset du har betalt for.
For å redusere risikoen og sikre dine rettigheter, bør du vurdere følgende løsninger:
Separat eierskap til bygningen: Forhandle frem en avtale der bygningen overføres til ditt navn umiddelbart etter ferdigstillelse, mens tomten forblir i utviklerens navn inntil lånet er fullført, men at du har bruksrett til tomten for eksempel gjennom en leasehold-avtale. Dette gir deg eierskap til selve boligen og reduserer risikoen ved utviklerens finansielle utfordringer. Det kan være nødvendig å spesifisere verdien av bygningsmassen og tomten i kontrakten, for å avgrense hvem som eier hvor mye av verdien i tilfelle kreditorer tar beslag i eiendommen ved finansielle problemer hos prosjektutvikler.
Begrense risikoen for dobbel betaling av tomten: Inkluder en klausul som gir deg rett til å kjøpe tomten direkte fra panthaver ved konkurs, begrenset til det
gjenværende beløpet på lånet eller en forhåndsavtalt verdi. Dette hindrer at du må
betale mer enn det opprinnelig avtalte beløpet.
Rett til overføring av tomten: Kontrakten må spesifisere at tomten kan overføres til deg eller en person du utpeker etter at lånet er nedbetalt. I henhold til thailandske regler kan utlendinger ikke eie land direkte, med mindre de oppnår thailandsk statsborgerskap. Hvis dette ikke er aktuelt ved overføringstidspunktet, må du ha fleksibilitet til å utpeke en alternativ mottaker, som et thailandsk selskap eller en pålitelig partner.
2. Rentevilkår og betalingsplan
Mange er svært opptatt av å forhandle en god pris når de skal kjøpe hus, men det jeg skriver i dette avsnittet kan ha langt større økonomiske konsekvenser enn du kanskje tror.
Prosjektutviklerens renteberegninger kan være annerledes enn det som er vanlig i mange vestlige land. Typisk benyttes ikke annuitetsprinsippet, der den månedlige summen er fast og rentekostnaden gradvis reduseres etter hvert som hovedstolen nedbetales. I stedet beregnes renter ofte som en fast prosentandel av hele lånebeløpet over hele perioden, noe som kan føre til betydelig høyere totalkostnader.
Eksempel:
Ved et lån på 10 millioner THB med 6 % fast rente og 15 års nedbetaling:
Bankers metode: Rentekostnad totalt: 5,190,000 THB. Månedlig beløp: 84,390.
Utviklerens metode: Rentekostnad totalt: 9,000,000 THB. Månedlig beløp: 105,556.
Forskjellen skyldes at utviklerens metode i mange tilfeller ikke reduserer rentebasen i takt med nedbetalingen av hovedstolen. Før du signerer, be om en detaljert betalingsplan som viser hvordan rentene beregnes og hvordan dette påvirker totalkostnaden.
3. Garantier for byggetid og kvalitetsstandarder
Det er viktig at kontrakten spesifiserer en maksimal byggetid, og at det foreligger klare
kompensasjonsbestemmelser ved forsinkelser. Kvalitetsgarantier bør også inkluderes, med detaljer om materialvalg og rett til inspeksjon under byggeprosessen.
4. Kostnadsansvar ved tvister
Kontrakten bør klargjøre at begge parter bærer egne saksomkostninger ved en tvist, med mindre annet avgjøres av en domstol. Dette beskytter deg mot urimelige krav om dekning av utviklerens utgifter.
5. Beskyttelse mot endringer i betalingsvilkår
Kontrakten bør hindre utvikleren i å endre betalingsvilkår eller andre sentrale punkter uten ditt skriftlige samtykke. Dette gir deg trygghet mot plutselige eller ensidige justeringer som kan påvirke dine økonomiske forpliktelser.
6. Utviklerens forpliktelser etter salg
Det er viktig å avklare hvilke forpliktelser utvikleren har etter at alle boligene er solgt. I
Thailand er det vanlig at utvikleren er ansvarlig for vedlikehold av felles infrastruktur, som veier, belysning og fellesområder, i en bestemt periode etter ferdigstillelse. Denne perioden kan variere, men er ofte mellom 1 til 3 år. Etter denne perioden overføres ansvaret vanligvis til en boligeierforening eller tilsvarende enhet.
Det er derfor essensielt at kontrakten spesifiserer:
Hvor lenge utvikleren er ansvarlig for vedlikehold av infrastruktur.
Hvilke spesifikke områder og tjenester dette ansvaret omfatter.
Planen for overføring av ansvaret til boligeierne, inkludert etablering av en
boligeierforening og eventuelle kostnader knyttet til dette.
Ved å sikre klare avtaler om disse punktene unngår du uforutsette utgifter og ansvar i
fremtiden.
7. Søk juridisk bistand
Det å kjøpe eiendom i Thailand er en betydelig investering og kan få stor innvirkning på din hverdagsøkonomi. Å kjøpe bolig i Thailand med lån gjennom en prosjektutvikler kan være en kompleks prosess med juridiske utfordringer som ikke alltid er åpenbare. En erfaren advokat med innsikt i thailandsk eiendomsrett kan hjelpe deg med å gjennomgå kontraktene, identifisere potensielle fallgruver, og forhandle frem nødvendige endringer for å beskytte dine interesser.
Dette gir deg ikke bare trygghet, men også en garanti for at du gjør en investering som er juridisk sikker og tilpasset dine behov, både nå og i fremtiden. Uten kvalifisert juridisk bistand kan små feil eller oversettelser få store økonomiske konsekvenser.
