Det er betydelige begrensninger i utlendingers muligheter for å eie eiendom. Derfor benytter noen seg av muligheten til å kjøpe eiendom i en annen persons navn, for eksempel sin thailandske ektefelle.
I slike tilfeller vil myndighetene kreve at ektefellene undertegner et dokument kalt Letter of Confirmation, der partene bekrefter at eiendommen er den thailandske ektefellens eiendom og at midlene som brukes kommer fra den thailandske ektefellens egne midler. Men pass på at ønsket om å kjøpe bolig ikke gjør deg blind for de juridiske ettervirkningene av en slik erklæring.
Les også artiklene:
Bør jeg overføre eiendommen til min thailandske ektefelle?
Kjøpe eiendom gjennom Thailandsk firma – er det så lurt?
Kjøpe hus i Thailand ved privat lån fra eiendomsutvikler
Arverettslige konsekvenser
En viktig utfordring med Letter of Confirmation er at det kan brukes av den thailandske ektefellen til å hevde at eiendommen er den thailandske ektefellens private eiendom, også i et norsk arveoppgjør. Dette kan få store konsekvenser dersom midlene som ble brukt til kjøpet, faktisk stammer fra den norske ektefellen. For å motvirke dette er det avgjørende å ha god dokumentasjon som viser opprinnelsen til midlene, for eksempel bankutskrifter, lånepapirer eller annen relevant
økonomisk dokumentasjon. Arvingene trenger dokumentasjon som beviser at pengene til eiendomskjøpet faktisk stammer fra den norske ektefellen. Nordmannen kan derfor sikre at arvingene får tilgang til slik dokumentasjon for å gjøre denne bevisførselen enklere hvis han senere skulle gå bort.
Dersom det oppstår tvist om eierskapet, og vi forutsetter at ekteparet bodde i Norge
på dødstidspunktet for den norske ektefellen, så kan det være nødvendig å ta ut
søksmål for å avklare saken. Norske domstoler vil i slike tilfeller legge til grunn norske arveregler dersom partene bodde i Norge. Dette innebærer at eiendom som hovedregel regnes som felleseie, med mindre annet er avtalt gjennom ektepakt eller
annen gyldig avtale.
Hvis partene bodde i Thailand, vil derimot thailandske arveregler gjelde. Her kan
Letter of Confirmation få større vekt, da det dokumenterer at eiendommen ble kjøpt
som thailandsk ektefelles private eiendom. Dette understreker viktigheten av å forstå
og forholde seg til begge lands regelverk når man inngår slike avtaler.
Skilsmisserettslige utfordringer
Ved skilsmisse ser vi noe liknende problemstilling som beskrevet ovenfor.
Det er ingen garanti for at norske domstoler vil se bort fra bevisverdien av Letter of
confirmation. Derfor må man være bevisst på å sikre grundig og god dokumentasjon, som bankoverføringer, lånepapirer og andre bevis på hvem som faktisk bidro økonomisk.
Hvis konflikten ikke kan løses utenrettslig, kan det være nødvendig å ta ut søksmål
for å få avklart eierskapet. Norske regler om felleseie vil som hovedregel innebære at eiendommen inngår i oppgjøret, med mindre det foreligger en gyldig ektepakt eller
annen avtale.
I tilfeller der partene har bodd i Thailand, kan thailandske domstoler få jurisdiksjon.
Her vil det være større risiko for at Letter of Confirmation blir tillagt avgjørende vekt,
og det kan være vanskeligere for den norske parten å gjøre krav på eiendommen
uten solid bevis for sitt økonomiske bidrag.
For å unngå slike utfordringer bør nordmenn som investerer i eiendom i Thailand:
- Skriv en norsk ektepakt som oppfyller norske krav til at eiendommen ernordmannens eie.
- Dokumentere alle økonomiske transaksjoner knyttet til eiendomskjøpet.
- Innhente juridisk bistand for å sikre at avtaler oppfyller kravene i både norsk og thailandsk rett.
Ønsker du juridisk hjelp?
